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从中国人口大迁移,看产业地产的城市选择,上海海洋大学大三清新靓女夏瑶

从中国人口大迁移,看产业地产的城市选择,上海海洋大学大三清新靓女夏瑶   产业地产,选对城市,就成功了一半。主流运营商近年均开启全国化布局,但江湖老手也在项目选址上频频打眼,问题何在?人是产业之本,人在哪里,生产力和消费就在哪里,看清了“人”的流…

原标题:从中国人口大迁移,看产业地产的城市选择,上海海洋大学大三清新靓女夏瑶

  产业地产,选对城市,就成功了一半。主流运营商近年均开启全国化布局,但江湖老手也在项目选址上频频打眼,问题何在?人是产业之本,人在哪里,生产力和消费就在哪里,看清了“人”的流动,才能洞察大势。

  今天,小编带来中信建投的这篇报告,报告原题为《中国人口大迁移:一场你死我活的城市战争》,报告借助BAT大数据,描摹出全国各个省市区域人口流动的脉络,让我们得以用更加直观的视角,审视城市间的人口战争,报告本意为房地产行业城市之间的选择提供思考,但对于产业地产,也有良多参考意义。

  报告原文1万多字,本文节选最直观的部分予以呈现,点击底部左下“阅读原文”可查看报告全文。

  在大数据风起云涌的今天,我们也根据腾 讯、360、百度等掌握的LBS数据来进一步审视当前中国人口迁移的最新格局,这无论是对于从业者还是房企而言,都可能带来一些借鉴意义。分析主要按数据来源和针对的人口分为普通人群和高素质人群。

  普通人群

  我们普通人群的数据来源百度迁徙,通过对2015年春节前7天数据的整理,我们梳理出最新2015年以来全国人口迁徙的偏好:

  ●全国人口迁移的集中度趋于提升,胡焕庸线维持。我们统计了前十大迁出城市和迁入城市的集中度,其中迁出城市人口规模的集中度只有后者的一半,这点与我们此前提到的33%和9%一致,人口向核心区域集中的态势依然维持,同时我国1935年以来的胡焕庸线格局并未发生明显改变。

  ●主流人口迁入城市依然全部来自于三大经济圈。春节前十大人口迁出城市分别为北京、上海、深圳、东莞、广州、杭州、天津、佛山,全部来自于环渤海、长三角和珠三角三大城市群,近30年以来人口集聚的马太效应依然持续。

  ●最主要人口迁出城市皆为中西部省市的人口富裕城市,但非省会城市。春节前十大迁入城市分别为重庆、北京、赣州、上海、阜阳、玉林、周口、上饶,其中除了北京和上海,其余城市皆为中西部人口输出大省的城市。重庆、赣州、阜阳等都分别是四川区域、江西省、安徽省人口最多的城市,玉林则为广西最大的侨乡。

  ●对于大部分主流迁出城市而言,省会城市或者区域核心城市是第一目的地,其次是北京上海深圳等一线城市。除了重庆、北京、上海等全国性的辐射力,其他主要迁出城市的人口第一目的地都是其省会及核心城市,同时一线城市也都出现在其前十大流入城市名单。这也印证了人口迁移的一般规律,尤其农村人口首先向城市群的次中心集聚,然后再向核心城市迁移,对于部分人口净流出省份的单核城市而言,这种吸纳能力往往显得更强。

  高素质人群

  我们主要以大学生为高素质人群的迁移标的,数据来自于蚂蚁金服,通过对全国2325所高校近5年的毕业生进行分析。根据大数据分析,在过去五届大学生中,毕业时更换城市已经成为主流,有59%的毕业生在就业时选择了离开学校所在城市,但大部分依然留在省内,省际迁移比重仅为31%。

  从规模来看,全国各个区域的大学生吸纳量和拥有的高校数量高度一致,东部省市拥有917所高校,吸纳了全国近57%的大学生,中部区域拥有678所高校,吸纳了全国27%的大学生,西部区域拥有482所,吸纳了剩余的18%的大学生。东部核心城市以及区域实际上掌握了全国六成的潜在高素质人口。

  从宏观迁徙方向来看,大学生的流向与总体人口流动方向基本一致,整体依然呈现中西部向东部流动的格局,但其中个别省份的偏好度则开始发生变化:

  ●迁移中心大学生吸引力分化。在我们之前梳理的迁移中心区域中,广东省、浙江省和上海市分别以12.61%、4.64%和1.71%成为净流入率最高的前三大区域,而北京则成为大学生流动性最大的城市,其流入率和流出率皆为7.6%,凸显高素质人口对于北京取舍的纠结。

  ●部分中西部区域出现大学生净流入。根据数据,内蒙古、新疆和贵州省成为大学生净流入的省份,分列排行榜5、6、7位,这和我们之前观察到的净流出情况不同,说明近几年中西部人口流失呈现一定程度的止血态势,高素质人口的导入也为这些省市的经济发展带来契机。

  ●除了武汉,大学生迁移也大都是省内迁移。数据显示,大学生从学校到工作地点最热门的五大线路是广州、南京、杭州、福州和武汉,其中除了武汉,所有迁移都集中学校周边,如广州—佛山、广州—深圳、杭州—宁波等,这点也与我们此前论述的高素质人群偏向省内迁移一致。

  ●各省市之间大学生沉淀率分化较大。毕业以后大学生是在省内工作还是省际迁移,从某种角度上也说明了省市产业结构、工资水平等多种因素对大学生的吸引力,根据数据,最具吸引力的省市前十分别为:广东、浙江、新疆、内蒙古、山东、云南、江苏、江西、河南和福建,而沉淀率最低的十大省市分别为西藏、北京、天津、海南、吉林、湖南、湖北、重庆、上海、黑龙江。

  值得注意的是,我国四大直辖市全部出现在最低的名单中,一方面说明竞争激烈下大学生的取舍,同时另一方面也凸显出高生活成本下逃离北上深的历史命题。而吉林、黑龙江等东北省的上榜也证明过去老工业形态下城市竞争力的丧失,与我们观察到的东三省人口流出一致。

  ●省市间潜在高素质人口供给的差异。我们用各省市大学新增大学生/离开大学生的比重来计算省市之间大学生供给的差异。供给增速最高的十大省份分别是,,广东、新疆、青海、宁夏、浙江、内蒙古、贵州、上海、西藏、云南,其中除了广东、浙江和上海一如既往的优秀,其他全部为中西部省份,我们认为这其中一方面和基数有关,另一方面也印证了当前西部大开发以及"一带一路"政策下相关教育资源的侧重。而供给增速最低的十大省市分别为:湖北、湖南、吉林、黑龙江、山西、辽宁、天津、安徽、重庆、四川,其中除了天津,全部是人口输出大省,东三省皆上榜,也显示出这些省市人口外迁后带来的高素质人口潜在供应下降。

  从高素质人口的竞争格局上,我们认为同时具备增长率和沉淀率的省份将在未来具备更强的竞争力,其中广东省以511%的增量以及85%的沉淀率遥遥领先,而中西部省份如内蒙古、新疆、青海、宁夏、贵州等西部省份成为黑马,未来值得关注,除此之外,浙江、山西、河北、福建、上海等区域在高素质人口方面具备竞争力,而东三省、湖南湖北、海南等区域在这方面相对较弱,值得警惕。

  房地产区域选择思考——把握人口迁移的脉络

  区域发展机遇分析

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  • 编辑:河北资讯网
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